Квартира в ипотеке: можно ли купить безопасно?
Полезные статьи:
За последние годы резко увеличилось число сделок по продаже ипотечных квартир. Конечно же, это связано с тем, что рынок недвижимости переполнен такими предложениями. Происходит это потому, что ипотека очень распространенный способ приобретения жилья в наше время. В статье расскажем, что делать, если квартира в ипотеке: можно ли купить ее безопасно. Объясним основные нюансы такой сделки купли-продажи, подскажем, как все сделать максимально безопасно для покупателей.
Обременение ипотечной квартиры: в чем сложность покупки?
Сразу скажем, что купить ипотечную квартиру можно, но есть некоторые серьезные нюансы при таких сделках купли-продажи. Дело в том, что квартира, которая находится в ипотеке, не может продаваться обычным способом, так как на ней есть обременение. Поскольку квартира приобреталась с использованием кредитных средств, собственник сильно ограничен в своих правах на недвижимость. Получается, что он не может свободно распоряжаться своей квартирой и, соответственно, продать ее также не имеет право.
Для продажи необходимо согласие банка, вообще для любых серьезных действий с ипотечной квартирой требуется согласование с банком, так как банк является залогодержателем. Фактически, до погашения ипотеки, квартира принадлежит банку, так как она у него в залоге. В момент регистрации права собственности на квартиру вносится запись в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) о том, что объект находится в залоге у банка. Соответственно, получается, что продать квартиру, которая в ипотеке, можно только после снятия обременения (залога) в Росреестре. Если попытаться совершить сделку купли-продажи без снятия с квартиры залога, то сделка не пройдет обязательную государственную регистрацию. В данном случае квартира не будет переоформлена на нового владельца, переход права собственности не состоится.
Заказать инструкцию:
"Как проверить недвижимость перед покупкой самостоятельно"
Цена 500 ₽
Как купить квартиру в ипотеке
Для того чтобы купить ипотечную квартиру необходимо закрыть ипотеку. То есть продавцу потребуется выплатить оставшуюся сумму долга, прежде чем продать квартиру покупателю. После того как ипотека будет погашена, необходимо снять обременение (залог) с квартиры в Росреестре. Это нужно сделать обязательно, так как уже говорилось выше, в ЕГРН есть запись о том, что квартира под залогом у банка. Поэтому для того, чтобы сделка купли-продажи прошла регистрацию перехода права собственности и нужно снять с квартиры залог. В случае, если ипотека будет полностью погашена, но залог в Росреестре не снят, то сделку не зарегистрируют. По этой причине нужно убедиться, что обременение снято и препятствий для регистрации права собственности нет. О том, как снять залог с квартиры, расскажем чуть ниже.
Квартира в ипотеке: варианты покупки
Как вы уже поняли, для покупки квартиры, которая находится в ипотеке, необходимо погасить кредит и снять залог в Росреестре. Это необходимо для государственной регистрации сделки. В данной ситуации нужно искать пути решения возникшей проблемы, ведь нужно каким-то образом выплатить долг по ипотеке. Только так удастся снять обременение и спокойно купить квартиру.
Для решения данного вопроса, существует три варианта:
Продавец самостоятельно гасит ипотеку
Здесь все понятно, при таком варианте продавцу необходимо найти денежные средства и погасить остаток долга по ипотеке и после этого снять залог с квартиры в Росреестре. Таким образом, квартира будет юридически чиста и ее можно будет купить обычным способом, как и все остальные варианты. Но что делать в случае, при котором у продавца нет возможности выплатить ипотеку досрочно, то есть до сделки, а вы хотите купить данную квартиру? Для ответа на этот вопрос, давайте рассмотрим следующие варианты покупки ипотечной квартиры.
Покупатель помогает продавцу закрыть ипотеку
В данном варианте покупатель передает необходимую денежную сумму продавцу квартиры для закрытия ипотеки. Происходит этот процесс следующим образом.
Покупатель и продавец составляют предварительный договор купли-продажи, в котором прописывается сумма денежных средств, передаваемая для гашения ипотеки. Деньги лучше передавать в качестве задатка. Для безопасности покупателя передачу денег и предварительный договор купли-продажи необходимо заверить нотариально. После того, как покупатель передал денежные средства продавцу, тот в свою очередь, гасит этой суммой оставшийся долг по ипотечному кредиту. После этого продавцу нужно снять залог с квартиры в Росреестре (как снять залог расскажем ниже). Когда обременение будет снято, можно переходить к оформлению основного договора купли-продажи и, собственно, к регистрации сделки.
Есть один нюанс при таком развитие событий — покупатель сильно рискует, поскольку ему необходимо передавать крупную сумму денег продавцу до сделки. Не каждый согласится на такое, так как возможностей для рисков здесь колоссальное количество.
Что же делать, если вам действительно нужна именно данная квартира, а она в ипотеке?
Мы рекомендуем воспользоваться третьим вариантом, поскольку он самый безопасный для покупателей. Так как при данном способе не нужно передавать продавцу денежные средства для закрытия ипотеки. Тем самым мы исключаем возникающие риски в связи с передачей денег.
Сервисы Росреестра
- Заказать выписку из ЕГРН
- Узнать справочную информацию по объектам недвижимости
- Публичная кадастровая карта
- Перевод выписки из ЕГРН в человекочитаемый формат
- Проверить готовность документов, сданных на государственную регистрацию в Росреестр
Проверить собственника
бесплатно
Базы: ФССП, МВД, ФНП, ЕФРСБ, ЕГР ЗАГС, СУДЫ ...
- Паспорт на действительность
- Проверить на банкротство
- Проверить на задолженность
- Проверить «на розыск»
- Доверенность на подлинность и т.д…
Покупка ипотечной квартиры в ипотеку
И последний, самый безопасный, вариант покупки ипотечной квартиры. Данный способ идеально подойдет тем покупателям, которые собираются приобретать квартиру в ипотеку. Здесь уже не придется давать денежные средства продавцу на гашение ипотечного долга перед банком, так как квартиру покупатель покупает у продавца, оформляя ипотеку. В данном случае происходит, простым языком, переоформление кредита с продавца на покупателя. И при таком раскладе ничего гасить продавцу до сделки не требуется, а, следовательно, и покупатель не отдает раньше времени деньги за квартиру. Самый идеальный сценарий такой сделки будет, если покупатель оформит ипотеку в том же самом банке, что и кредит у продавца. Поскольку, в этом случае, банк будет полностью курировать сделку купли-продажи квартиры от начала до конца. Тем самым облегчая задачу и продавцу и покупателю квартиры.
Как все это происходит?
Для совершения такой сделки купли-продажи покупателю и продавцу необходимо получить согласие банка. То есть необходимо, чтобы банк дал согласие на проведение данной операции с недвижимостью и одобрил ипотеку покупателю. Банки, в основном, идут на встречу и такие сделки проводятся регулярно. Получается, что ипотека покупателя просто перекрывает ипотеку продавца. В данной ситуации это самое верное и безопасное решение для обеих сторон сделки, поскольку покупатель не идет на риск, передавая деньги, а продавец никого не просит помочь выплатить ипотеку.
Как снять обременение с квартиры
Залог с квартиры снимается следующим образом. Продавец закрывает весь ипотечный долг перед банком. После этого необходимо передать закладную в Росреестр. Большинство банков сами передают закладную, но есть банки, которые этого не делают. При такой ситуации собственнику необходимо забрать закладную на квартиру в банке и самостоятельно передать ее в Росреестр. Сделать это можно, обратившись в ближайшее отделение МФЦ, подав заявление о снятие залога с квартиры (сотрудники МФЦ помогут и подскажут).
После того, как закладная будет передана, необходимо удостовериться, что все прошло хорошо и в Росреестре снят залог с квартиры. Как это сделать? Вся информация об обременениях на недвижимости, включая залоги, содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Для того, чтобы получить данную информацию, нужно заказать выписку из ЕГРН, в данном документе содержатся необходимые сведения. К слову сказать, проверять юридическую чистоту квартиры необходимо в любом случае, ведь при покупке всегда есть место для рисков. Тем более сейчас, когда очень много разного обмана и мошенничества на рынке недвижимости и покупателям нужно быть особенно бдительными и осторожными.
Для проверки снятия залога с квартиры потребуется выписка из ЕГРН «Об основных характеристиках и правах». Из данного документа мы узнаем, есть ли обременения на квартире. Обратите внимание, чтобы получить официальную, достоверную и актуальную информацию, заказывать выписку из ЕГРН необходимо только в Росреестре. Ниже предоставлен сервис Росреестра для заказа выписки с пошаговой инструкцией, поэтому при заказе трудностей не возникнет.
Проверить снято ли обременение в Росреестре
Выписка из ЕГРН
Заказать выписку из ЕГРН на сайте Росреестра
Сервисы Федеральной нотариальной палаты
- Проверить доверенность на подлинность и действительность
- Найти нотариуса на сайте ФНП по территории РФ
- Найти наследственное дело в реестре Федеральной нотариальной палаты
Читайте также:
- Зачем нужно проверять квартиру на юридическую чистоту
- Как проверить квартиру перед покупкой
- Как проверить собственника квартиры перед покупкой
- Что такое правоустанавливающие документы и почему их нужно проверять
- Как правильно выбрать квартиру
- Аккредитив для сделок с недвижимостью
- Что такое выписка из ЕГРН
- Госпошлина за регистрацию прав на недвижимость
- Права третьих лиц в сделках с недвижимостью
- Задолженность по ЖКХ: как получить справку об ее отсутствии
Желаем удачной покупки!
С уважением, РК Соловьев.
Заказать инструкцию:
"Как проверить недвижимость перед покупкой самостоятельно"
Цена 500 ₽