Предварительный договор купли-продажи: что это и зачем

В статье расскажем, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и для чего он нужен. А также подскажем, какие существенные условия необходимо указать в договоре и представим образец, доступный для скачивания. К тому же, расскажем о самых распространенных ошибках при заключении предварительного договора (ПДКП).

Многие покупатели и продавцы недвижимости заключают перед основным договором купли-продажи (ДКП) — предварительный договор. Данные договора очень схожи друг с другом, но выполняют совершенно разные функции. Предварительный договор купли-продажи — это, так называемое, резервирование объекта недвижимости, который покупатель планирует приобрести в будущем.

Заказать инструкцию:

"Как сделать сделку купли - продажи самостоятельно"

Цена 500 ₽

Заказать инструкцию:

"Как проверить недвижимость перед покупкой самостоятельно"

Цена 500 ₽

Заказать комплект:

В комплект входит две инструкции

+подарок

Цена 1000 ₽

Что такое предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор купли-продажи — это договор, заключаемый в письменной форме между продавцом и покупателем недвижимости. Данный договор выступает неким гарантом совершения в будущем сделки купли-продажи. Таким образом, стороны будущей сделки фиксируют свои намерения заключить основной договор купли-продажи.

В случае подписания ПДКП, при уклонении одной стороны от сделки, другая сторона вправе потребовать заключения основного ДКП в судебном порядке.

Обязательно ли заключение предварительного договора купли-продажи

Заключение предварительного договора не является обязательным, стороны сделки купли-продажи заключают его по своему усмотрению. Поскольку ПДКП дает некую уверенность участникам сделки, что в будущем от нее никто не откажется, и она состоится.

К тому же с помощью предварительного договора фиксируется факт передачи денежных средств за приобретаемый объект — аванс или задаток. Таким образом, намерения сторон приобретают некую серьезность и хоть какую-то уверенность в совершении сделки. Поскольку после внесения денежных средств, при отказе одной стороны от заключения основного ДКП, она может понести материальные потери. Естественно, что никто не хочет терять свои деньги, поэтому заключение ПДКП с внесением задатка является сильным сдерживающим фактором.

Когда может потребоваться заключение ПДКП

Договор обычно заключают для обеспечения совершения будущей сделки, а также при внесении аванса или задатка за объект недвижимого имущества. К тому же, бывают случаи, когда у участников сделки не хватает каких-либо документов для ее совершения и таким образом покупатель резервирует объект. Также предварительный договор используется в сделках, в которых фигурируют несовершеннолетние лица. Давайте рассмотрим основные случаи, при которых стороны заключают ПДКП:

Внесение аванса или задатка. При внесении денежных средств в качестве аванса либо задатка участники сделки заключают ПДКП. При этом необходимо подтвердить передачу денежных средств, получив расписку о получении от продавца;

В сделках с несовершеннолетними продавцами, поскольку продажа недвижимости происходит с разрешения органов опеки и попечительства. Таким образом, получается, что прежде, чем продать недвижимость, необходимо получить письменное разрешение органов опеки. Данное разрешение опека предоставит после того, как продавцы представят документы на недвижимость, которую купят взамен продаваемой. Сделка займет длительный срок и потребует оформление ПДКП;

При ипотечной сделке купли-продажи. При покупке квартиры в ипотеку некоторые банки могут потребовать представить предварительный договор.

Нужно ли регистрировать предварительный договор в Росреестре

Регистрировать предварительный договор купли-продажи не нужно, обязательной регистрации в Росреестре подлежит только основной ДКП. Поскольку именно основной договор и будет являться основанием для перехода права собственности на объект недвижимости. А предварительный договор служит лишь соглашением сторон о заключении основного, поэтому ПДКП не подлежит регистрации.

Требуется ли заверение ПДКП у нотариуса

Законом не предусмотрено обязательное заверение предварительного договора у нотариуса, точно так же, как и основного. Оба договора оформляются в обычной письменной форме и не подлежат обязательному нотариальному заверению. Однако, есть несколько случаев, при которых придется заверить ПДКП нотариально:

Предварительный договор должен быть заверен нотариально, если основной договор требует того же по закону. Есть случаи, когда основной договор купли-продажи подлежит обязательному нотариальному заверению. Например, сделки с несовершеннолетними или недееспособными лицами. Также, купля-продажа долевой собственности. Согласно законодательству, в случаях, когда основной договор заверяется нотариально, то также заверяется и предварительный;

Участники сделки приняли решение о нотариальном заверении основного договора купли-продажи. Здесь точно такая же ситуация. Если основной ДКП заверен нотариально, то, соответственно, и предварительный ДКП подлежит такому заверению;

Как оформить предварительный договор купли-продажи недвижимости

Согласно ст. 429 ГК РФ, предварительный договор обязывает сторон в будущем заключить основной ДКП на условиях, отраженных в предварительном договоре.

Основные условия для заключения ПДКП состоят в следующем:

Предварительный договор должен быть заключен в форме основного договора. Несоблюдение формы документа может повлечь ничтожность договора;
Договор заключается в письменной форме;
Предварительный договор должен отражать предмет основного договора, а также его условия, которые должны быть достигнуты путем совершения заключения ПДКП;
В ПДКП нужно указать срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Если срок не указан, то по действующему законодательству срок составит 1 год.

Дополнительные условия предварительного ДКП

Помимо обязательных условий в ПДКП также указывают и дополнительные, не менее важные, условия:

Цена объекта недвижимости. Указывается стоимость, за которую покупатель приобретает недвижимость;

Передача аванса/задатка. Если передается аванс либо задаток, то этот факт необходимо зафиксировать в предварительном договоре;

Также в договоре можно указать сроки, в которые все зарегистрированные лица на данной жилплощади снимутся с регистрационного учета. Можно прописать, что данные лица, например, выпишутся из квартиры до заключения основного договора;

Ответственность сторон. Здесь можно указать условия возврата аванса в случае не заключения основного договора. Также условия, при которых стороны сделки вправе расторгнуть ПДКП. К тому же стоит предусмотреть наличие штрафных санкций при уклонении одной из сторон от подписания ДКП;

Предмет договора. В данном пункте, помимо точного адреса объекта, нужно указать и его кадастровый номер. Его можно посмотреть, например, в правоустанавливающих документах, в выписке из ЕГРН. Кадастровый номер можно бесплатно узнать с помощью сервиса Росреестра, представленного ниже:

Чем больше нужных условий указать в предварительном договоре, тем более комфортно и защищенно будут себя чувствовать его стороны.

Образец предварительного договора

Какие ошибки допускаются при оформлении ПДКП

Сейчас рассмотрим самые распространенные ошибки, которые допускаются при оформлении предварительного договора:

Недостаточно ясно указан предмет договора. Объект недвижимости должен быть прописан таким образом, чтобы было предельно понятно, о каком конкретно объекте идет речь. Не должно возникать никаких сомнений, поэтому рекомендуем обязательно прописывать кадастровый номер;

Не указано, каким образом были внесены денежные средства. При внесении денежных средств, в предварительном договоре необходимо указывать, что это именно задаток или аванс;

Не заверен нотариально. Как уже говорилось выше, если основной ДКП заверяется нотариально, то и ПДКП также должен быть заверен. В противном случае — он недействителен;

Оформление в неправильной форме. ПДКП должен быть оформлен в той же форме, что и основной договор. К тому же, документ обязательно оформляется в письменной форме;

Внесение слишком большой суммы денежных средств в качестве аванса/задатка. Согласно законодательству, при внесении большей части стоимости недвижимости, предварительный договор может быть признан основным.

Предварительный договор: порядок оформления

Прежде чем оформлять предварительный договор и передавать аванс или задаток за недвижимость, покупателю необходимо подготовиться:

Проверить документы на приобретаемый объект:

Проверить юридическую чистоту объекта недвижимости:

Узнать, нет ли обременений. Например, залоги, аресты, ограничения, прав, правопритязания третьих лиц, запрет на регистрационные действия, ипотека и так далее;
Проверить доверенность. Если сделка по доверенности, то необходимо ее проверить;
Продавец. Продавца также необходимо проверять, первым делом, это паспорт, банкротство и задолженности по исполнительным производствам.

После того, как подготовка завершена и все проверено, можно переходить к оформлению документа и передачи задатка/аванса.

Настоящие масла холодного отжима

С заботой о здоровье!

Наш telegram-канал

t.me/natural_maslo