Полезные статьи:
В статье расскажем о том, что такое права третьих лиц в сделках с недвижимостью и какие риски эти лица несут для покупателя. Практически в каждом документе, касающемся сделки с объектом недвижимости, проскальзывает речь о правах «третьих лиц». Стоит открыть любой договор купли-продажи, договор дарения или иной договор и везде мы встретим упоминание о третьих лицах.
Речь о третьих лицах всегда идет в контексте их прав на недвижимое имущество, которые могут быть нарушены в результате сделки. Давайте разбираться, кто это такие, и какие права третьи лица могут иметь на недвижимость. А также выясним, какие риски данные лица могут принести покупателям недвижимости.
В основном в сделке купли-продажи недвижимости выступают две стороны — это продавец и покупатель, или даритель и одаряемый. Например, договор купли-продажи также заключается между двумя сторонами сделки, но все не так однозначно. Поскольку в любой сделке могут оказаться другие лица, не являющиеся собственниками недвижимости, но имеющими на нее определенные права. Вот в этом и заключается опасность для покупателя недвижимости, в возможном правопритязании третьих лиц на объект после его покупки.
Распознать наличие третьих лиц в покупаемой недвижимости не так просто, поскольку в документах они не числятся, то есть их присутствие неявное. Права третьих лиц несут серьезный риск для покупателя, так как последствия могут быть катастрофическими.
Третьи лица не участвуют в сделке купли-продажи, не подписывают договора и другие документы. То есть, у данных лиц нет явного права собственности на недвижимость. Но, несмотря на то, что по документам эти лица не являются владельцами, это не всегда означает, что у них нет прав на объект.
Это сложно для понимания, но здесь полно неоднозначных ситуаций, постараемся объяснить. С одной стороны, квартиру продает собственник, и других владельцев по документам нет, а по итогу получается, что может и есть.
Например, квартира приобретена в браке на одного из супругов, то есть по документам собственник один, но это только по документам. Поскольку имущество, приобретенное в период брака, является совместно нажитым имуществом супругов, несмотря на чье имя оно оформлено. То есть заключать сделку будет только тот супруг, который является собственником по документам, вот здесь явно прослеживается третье лицо — второй супруг. Второй супруг также является собственником квартиры, хотя в документах об этом ни слова, вот такой парадокс.
Поэтому, перед покупкой всегда следует проверять, не приобреталась ли квартира в браке. Если так, то на сделку необходимо получить нотариальное согласие супруга на продажу. Того супруга, о котором нет речи в документах на право собственности, но он является таким же хозяином квартиры. В случае продажи недвижимости без полученного согласия, супруг может подать в суд и признать сделку недействительной. Поскольку этой сделкой были нарушены его права (как третьего лица) собственности на данную жилплощадь.
Третьи лица могут лишить права собственности покупателя, если при этом сами имеют права собственности на данную недвижимость. Именно такой пример мы разобрали выше.
Не всегда третьи лица могут лишить права собственности покупателя объекта недвижимости, только при наличии у них самих такого права. Но третьи лица могут иметь и другие права на недвижимость, например, право пользование квартирой, точнее, пожизненное право проживания в ней. Конечно, такие лица не смогут отнять у покупателя квартиру, но жить в ней запросто.
Получается, что покупатель имеет возможность приобрести вместе с квартирой еще и соседа, которого он не сможет выселить после сделки. И, кстати, выписать квартиранта тоже не удастся, поскольку есть категория граждан, которые имеют пожизненное право пользования, даже после продажи. Их невозможно выселить и выписать без их доброй воли, они могут жить в квартире всю жизнь.
Давайте рассмотрим пример, как можно обзавестись таким неприятным соседством. Третьим лицом, имеющим пожизненное право пользования недвижимостью, может быть, например, «отказник» от приватизации. Кто такой отказник и как он появляется?
Дело в том, что при приватизации квартиры, прописанные в ней граждане, иногда отказываются от права приватизации. В таких случаях собственниками становятся остальные лица, которые были зарегистрированы в квартире. Тех, кто написал отказ, и называют отказниками. По закону, за отказниками сохраняется право пожизненного проживания в квартире даже после ее продажи и смены собственников.
В данном случае, такие третьи лица смогут ограничить права собственности покупателя и жить в проданной квартире.
Кто может быть третьими лицами в сделках с недвижимостью, примеры:
Риск нарушения прав третьих лиц при покупке вторичной недвижимости очень высок. Но большинство покупателей, при выборе квартиры, об этом не задумываются. Минимизировать данные риски можно путем тщательной проверки недвижимости перед покупкой.
Важно, если правопритязания третьих лиц уже имеет место на данный момент, то в выписке из ЕГРН будет внесена запись об этом факте. ЕГРН — это Единый государственный реестр недвижимости, в котором содержатся сведения об объектах. Выписку из ЕГРН может получить любой желающий, для этого необходимо ее заказать в Росреестре. Для заказа переходите в сервис Росреестра, который предложен ниже:
Будьте внимательны при заказе выписок из ЕГРН. В соответствии с ФЗ № 218 ст. 62 "О государственной регистрации недвижимости", не допускается предоставление в информационно - телекоммуникационной сети "Интернет" сведений, содержащихся в Едином Государственном реестре недвижимости. Предоставлять сведения, содержащиеся в ЕГРН, посредством информационно - телекоммуникационной сети "Интернет" (т.е. выписки из ЕГРН) может только официальный сайт Росреестра (заказать выписку из ЕГРН в Росреестре можно на нашем сайте в разделе Полезные сервисы). Для всех остальных сайтов – продажа выписок из ЕГРН запрещена.
При заказе выписок из ЕГРН на сторонних сайтах, вы рискуете получить:
• Не актуальные, устаревшие данные, что не допустимо, ведь речь идет об обременениях, арестах, залогах и т. д.
• Не имеющую юридической силы «бумажку», которая не является официальным документом и не может быть впоследствии предоставлена в суд, либо в иные органы.
Читайте также:
С уважением, РК Соловьев.