Права третьих лиц в сделках с недвижимостью: что это значит
Полезные статьи:
В статье расскажем о том, что такое права третьих лиц в сделках с недвижимостью и какие риски эти лица несут для покупателя. Практически в каждом документе, касающемся сделки с объектом недвижимости, проскальзывает речь о правах «третьих лиц». Стоит открыть любой договор купли-продажи, договор дарения или иной договор и везде мы встретим упоминание о третьих лицах.
Речь о третьих лицах всегда идет в контексте их прав на недвижимое имущество, которые могут быть нарушены в результате сделки. Давайте разбираться, кто это такие, и какие права третьи лица могут иметь на недвижимость. А также выясним, какие риски данные лица могут принести покупателям недвижимости.
Заказать инструкцию:
"Как проверить недвижимость перед покупкой самостоятельно"
Цена 500 ₽
Права третьих лиц: что это такое
В основном в сделке купли-продажи недвижимости выступают две стороны — это продавец и покупатель, или даритель и одаряемый. Например, договор купли-продажи также заключается между двумя сторонами сделки, но все не так однозначно. Поскольку в любой сделке могут оказаться другие лица, не являющиеся собственниками недвижимости, но имеющими на нее определенные права. Вот в этом и заключается опасность для покупателя недвижимости, в возможном правопритязании третьих лиц на объект после его покупки.
Распознать наличие третьих лиц в покупаемой недвижимости не так просто, поскольку в документах они не числятся, то есть их присутствие неявное. Права третьих лиц несут серьезный риск для покупателя, так как последствия могут быть катастрофическими.
Какие риски могут принести права третьих лиц
Третьи лица не участвуют в сделке купли-продажи, не подписывают договора и другие документы. То есть, у данных лиц нет явного права собственности на недвижимость. Но, несмотря на то, что по документам эти лица не являются владельцами, это не всегда означает, что у них нет прав на объект.
Это сложно для понимания, но здесь полно неоднозначных ситуаций, постараемся объяснить. С одной стороны, квартиру продает собственник, и других владельцев по документам нет, а по итогу получается, что может и есть.
Третьи лица могут оспорить сделку и лишить права собственности покупателя
Например, квартира приобретена в браке на одного из супругов, то есть по документам собственник один, но это только по документам. Поскольку имущество, приобретенное в период брака, является совместно нажитым имуществом супругов, несмотря на чье имя оно оформлено. То есть заключать сделку будет только тот супруг, который является собственником по документам, вот здесь явно прослеживается третье лицо — второй супруг. Второй супруг также является собственником квартиры, хотя в документах об этом ни слова, вот такой парадокс.
Поэтому, перед покупкой всегда следует проверять, не приобреталась ли квартира в браке. Если так, то на сделку необходимо получить нотариальное согласие супруга на продажу. Того супруга, о котором нет речи в документах на право собственности, но он является таким же хозяином квартиры. В случае продажи недвижимости без полученного согласия, супруг может подать в суд и признать сделку недействительной. Поскольку этой сделкой были нарушены его права (как третьего лица) собственности на данную жилплощадь.
Третьи лица могут лишить права собственности покупателя, если при этом сами имеют права собственности на данную недвижимость. Именно такой пример мы разобрали выше.
Третьи лица могут ограничить права собственности покупателя
Не всегда третьи лица могут лишить права собственности покупателя объекта недвижимости, только при наличии у них самих такого права. Но третьи лица могут иметь и другие права на недвижимость, например, право пользование квартирой, точнее, пожизненное право проживания в ней. Конечно, такие лица не смогут отнять у покупателя квартиру, но жить в ней запросто.
Получается, что покупатель имеет возможность приобрести вместе с квартирой еще и соседа, которого он не сможет выселить после сделки. И, кстати, выписать квартиранта тоже не удастся, поскольку есть категория граждан, которые имеют пожизненное право пользования, даже после продажи. Их невозможно выселить и выписать без их доброй воли, они могут жить в квартире всю жизнь.
Пример
Давайте рассмотрим пример, как можно обзавестись таким неприятным соседством. Третьим лицом, имеющим пожизненное право пользования недвижимостью, может быть, например, «отказник» от приватизации. Кто такой отказник и как он появляется?
Дело в том, что при приватизации квартиры, прописанные в ней граждане, иногда отказываются от права приватизации. В таких случаях собственниками становятся остальные лица, которые были зарегистрированы в квартире. Тех, кто написал отказ, и называют отказниками. По закону, за отказниками сохраняется право пожизненного проживания в квартире даже после ее продажи и смены собственников.
В данном случае, такие третьи лица смогут ограничить права собственности покупателя и жить в проданной квартире.
Третьи лица: примеры
Кто может быть третьими лицами в сделках с недвижимостью, примеры:
- Наследники, которые, в силу определенных обстоятельств, не успели принять наследство в отведенный для этого срок. Данная категория третьих лиц способна лишить права собственности покупателя;
- Супруг собственника недвижимости, которая приобреталась в браке. Здесь также возможно признание сделки недействительной и лишение покупателя права собственности;
- Получатель завещательного отказа. В наследственном праве есть такое понятие, как завещательный отказ. Данный отказ оставляет наследодатель в завещании или наследственном договоре. Суть его заключается в предоставлении получателю завещательного отказа — пожизненного пользования недвижимостью. В этом случае покупателю грозит ограничение права собственности в виде получения соседа;
- Отказники от приватизации. Данные третьи лица также ограничат права собственности покупателя своим проживанием по соседству;
- Зарегистрированные в квартире родственники собственника, которые не являются владельцами данной недвижимости;
- Органы опеки и попечительства, в случае нарушения прав несовершеннолетних лиц, участвующих в сделке купли-продажи недвижимости;
- Остальные собственники квартиры, доля которой продана другим лицам. В случае продажи доли квартиры, у остальных собственников есть преимущественное право покупки. В случае не предоставления им такого права данные лица могут пытаться оспорить сделку.
Вероятность риска для покупателя
Риск нарушения прав третьих лиц при покупке вторичной недвижимости очень высок. Но большинство покупателей, при выборе квартиры, об этом не задумываются. Минимизировать данные риски можно путем тщательной проверки недвижимости перед покупкой.
Важно, если правопритязания третьих лиц уже имеет место на данный момент, то в выписке из ЕГРН будет внесена запись об этом факте. ЕГРН — это Единый государственный реестр недвижимости, в котором содержатся сведения об объектах. Выписку из ЕГРН может получить любой желающий, для этого необходимо ее заказать в Росреестре. Для заказа переходите в сервис Росреестра, который предложен ниже:
Читайте также:
- Как купить квартиру самостоятельно
- Как проверить квартиру самостоятельно
- Договор купли-продажи квартиры: как правильно оформить
- Недействительная сделка: что это такое, примеры, сроки
- Что такое выписка из ЕГРН
- Документы-основания на недвижимость, образцы
- Что такое правоподтверждающие документы
- Зачем проверять недвижимость перед покупкой
- Как проверить собственника квартиры бесплатно
С уважением, РК Соловьев.
Заказать инструкцию:
"Как проверить недвижимость перед покупкой самостоятельно"
Цена 500 ₽